30亿房企做到5百亿,500亿的干到3千亿!未来3年是最好的机会

摘要: 弯道,是超车的最好机会。

09-06 22:17 首页 明源地产研究院



前几天,万科业绩推介会上,一位记者问,“现在是打雷下雨发洪灾了,调控了,对你们的收成会有影响吗?”郁亮最开始的回答是,“洪水来了农民能挡得住吗?农民挡不住,难道就不种地吗……”


幸得主持人提醒,“宏观政策可不是洪水,这个比喻还是有点问题的……”郁亮才发觉自己中了记者的套,要求重新回答,并强调宏观调控政策解决普通人居住问题……万科坚决拥护房地产长效机制。


除非习惯性说假话,从心理学来说,一般不经大脑思考说出来的话是真话,是不假思索说的话,没有经过掩饰。郁亮第一次的回答才是真心话,说出了不少房企的心声。


不过,明源君却不这么看。调控固然会使一些房企如坐针毡,但也会让另一些房企藉此逆势崛起。就像刮风了,有人会被吹跑,有人可以扬帆远航。




01

直道超车凭实力

弯道超车凭技术

调控是房企弯道超车的好机会

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像郁亮一样,潜意识里将调控视为洪水的房企应该不在少数。不过,洪水带来的未必都是灾难。


比如汉代之后,黄河水灾频繁,黄河泥沙含量太高,洪水流经之处,土地均被泥沙覆盖,原先的良田迅速盐碱化,粮食减产,使得原本就不富裕的黄泛区陷入了贫穷。


北非的尼罗河每年6月到10月也会发洪水,淹没两岸大片土地和农田,但因此带来了肥沃的土壤,让埃及人很容易种植出大量粮食作物,并且孕育出了古埃及文明。


自然界的洪水和文明的孕育尚且如此,何况政策调控与企业的成长。一些人眼中的危机恰恰是另一些人弯道超车的机会。


德信地产总裁费中敏就告诉明源君,虽然大家觉得调控很难,但其实机会是调出的。如果楼市一成不变地红火,那就是看谁有钱,看谁胆子大,这样的市场其实并不健康。调控来了,民企的机会就来了,精准预判市场,就能穿越周期;不断提升质量,就一定能够赢得客户信赖!


今年上半年,超过60个城市或地区出台了约200余次调控政策,内容涉及限购、限贷、限售和竞自持等,可谓密如雨点,面面俱到。


可是,销售额依然在快速增长。上半年,合约销售额过千亿的房企有8家,销售TOP10、TOP30和TOP50的门槛已经分别抬升至700亿元、300亿元和160亿元。各阵营之间的差距日渐加大,但是,各梯队中都不乏新锐“黑马”实现了弯道超车。


龙湖去年上半年的签约销售额为385.9亿元,排名第13位,今年上半年实现签约额926.3亿元,位列第8名。融创去年上半年以560亿元排名第8,今年同期排名第7,流量金额达到1088亿元。



融创接近翻倍,龙湖的同比增幅达140%,二者的增长速度都明显高于行业水平,也高于第一梯队的增速。


排名稍后一些的黑马则更加凶猛,比如跻身第26位的中梁地产,上半年销售业绩同比增长153%,达到354.7亿元!


……


没有对比没有伤害,如果将奋勇向前的跟掉队的对比,差距会更加明显。最明显的是港资房企在销售榜单上被内地房企强势碾压,和记黄埔和一家港资房企变身为长实地产之后,排名已跌至第99位。真可谓逆水行舟,不进则退。


过去,直道超车凭实力;现在,弯道超车凭技术。每一次调控都是房地产的一个转折点,往后还能不能领先,就看转折点上的表现。


02

这个时代,鱼和熊掌可以兼得

自持物业运营得好

拿地会很有优势

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现如今,市面上流行一句话,今天的土储量和结构,决定你5年之后的江湖地位。这一点明源君也深表认同,毕竟巧妇难为无米炊。一些冲劲很猛的房企,现在最担心的的不是没有资金,而且拿不到合适的地。


因此,今年上半年各大房企的“抢地”的热情却依然不减,甚至比去年还更为高涨(如下表所示)。其中,排名前30名的拿地资金总额合计逾8700亿元,同比增长66.4%(可比数据口径)。


▲来源:公开信息、明源地产研究院


融创通过凶猛异常的收并购,目前土储总量已经位列第三,土储结构上,一二线热点城市的布局已达总货值的84%,远超其他千亿房企,而且土储价格低,为实现销售业绩和利润的持续快速增长奠定了极好的基础。


不过,对于大多数房企来说,在公开市场上拿地还是当前的主流。如果都是实力房企,一起去拍一块地,谁更有机会?明源君认为,拥有自持物业且运营能力强的房企机会更大。


为啥这么说呢?


首先,拿地固然靠专业判断体系,但也要懂得卖方的诉求——因为今天拿地已经变成一个双向选择问题。


过去地很多,更多是开发商在选择土地。但今天,随着土地越来越稀缺,地方政府不再只是通过出售土地解决财政收入的思路,而是立足城市升级,土地的产业、酒店、写字楼,购物中心等城市多功能配套,以提升城市质量、解决就业、创造更多税收、实现城市可持续发展等为新的出发点。单纯拿地盖房子的思路开始不适合未来城市的发展诉求。因此,高能城市土地也在挑选开发商。


类似龙湖这样具备比较全面的能力,包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力,还有TOD项目的建设和运营能力,显然更容易受到地方政府的青睐。



其次,当前,不少热点城市拍地都要竞自持,没有金刚钻难揽瓷器活。好几个50强房企老总对明源君表示,幸亏早在一两年前就试探性布局了一些商业、写字楼和长租公寓,摸索出一些门道来了,现在遇到竞自持,也敢拿,因为心里有底。


最后,竞自持的地多半也限价,而调控不管多久,终究会有放开的那一天,如今“低价”拿到的地,未来的空间显然更有期待。因此,明源君在此前的文章中就指出,有实力 开发商巴不得自持!


70年的自持物业,你不能用10年、6年回本的逻辑去计算它。


比如,龙湖截至2017年中,龙湖商开业商场面积208万平米,物业投资业务租金收入比上年同期增长28.8%至11.4 亿元,2020年年租金将提高到60亿。新城控股也在加大商业开发和运营的力度,并且今年上半年还首次实现管理输出。旭辉领寓创始人张爱华则表示,旭辉计划5年时间,将长租公寓干到20万间的规模……


对于本来就像自持物业经营的房企来说,在限价条件下拿到相对低价的地,当然是十分划算的。即便像长租公寓这样目前还很难盈利的业态,以龙湖的低成本融资能力,也是能兜得住的。新城控股则通过青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品,利用金融工具创新加速商业地产的资金回笼。


何况,持有物业,在重资产这块我们可以翘动的杠杆更高一些,通过引进基金和信托来做夹层,比如旭辉领寓前不久收购的杭州的一个存量项目,是一个银行的不良资产,自有资金占比15%就够了,因为中间有夹层。


而且增量开发和物业持有运营是可以打通的。龙湖每年开发部分的现金流都是正的,每年会拿出合理的额度投在商业中,伴随销售回款的大幅增长及商业团队日趋成熟的运营能力,商业地产投资的布局也相应提速。



余英即表示,过去我们常说不可兼得,但是中国房地产发展到今天,鱼和熊掌可以兼得,鱼指的是存量市场,熊掌指的是新房市场,未来存量和新房市场都可以继续做。我们认为房地产不是一个简单的转型,而是应该发展其他的业态。说的就是这一道理。


回顾历史可以发现,美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了,是因为这些公司一直没改变,住宅市场满足之后,没有进入商用不动产或者其他的新型增长行业。这对国内房企来说颇具警示意义。



03

500亿以下的房企,机会即战略

踏准周期、区域深耕,依然还有机会

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身处100到500亿规模之间的房企,现在是比较焦虑的。前不久,一年底有望冲击500亿规模房企的城市总就不无忧虑地对明源君表示,目前公司的战略不明晰,担心会在未来的竞争中掉队。


不过,对于距离500亿尚远的房企来说,这反倒是一个好机会。因为500亿之前更多的是靠项目的复制和扩张,可以说,机会即战略。


首先,比较机动灵活。


到了500亿之后,缺乏清晰的战略是不行的。很典型的是,目前主要布局一二线城市的准千亿房企,眼看着今年环一二线的三四线城市火爆,也只能像条狼一样,快速冲进去,叼几块赶紧走人,而不敢大举杀进去,因为他们有不小的实力,但还没强大到可以像碧桂园、恒大这样,可以一二三四线,甚至五线城市通吃的程度。为了一个机会型的市场,打乱公司未来几年的整体战略布局,显然不是明智之举……比如,融信的执行总裁吴剑即告诉明源君,融信对一二线关注的是未来的机会,将继续战略布局一二线,通过多种方式获取优质土储……


相比之下,500亿之下的房企,机动性要强很多。只要能踏准周期,就能实现业绩腾飞。比如德信地产的快速崛起(去年第96位,今年上半年上升至第61位)源于其09年在杭州大举拿地,2013年杭州地价到高位则到温州拿地,2016年则到金华、丽水、衢州、温州、宁波、舟山、义乌等拿地,目前又慢慢加大在杭州拿地的力度……



其次,可以区域深耕。


俗话说,强龙不压地头蛇,虽然在房地产市场,这种现场慢慢消失了,但依然有生命力。同一个区域,管理半径比较小,只要老板或总裁能力强(一般在当地有叫深厚的根基),都可以亲力亲为,企业可以发展得不错。


而且,区域龙头最大的优势之一就是更懂所在区域的客户,产品更符合购房者需求,更能抓住细分的市场需求。少的可以做到百亿规模,牛逼一些的可以做到三百亿左右。


事实上,上面提到的德信、中梁等,规模在两百亿左右时,大抵都是类似模式。此前,德信地产主要聚焦于杭州和温州市场,最近才开始向武汉、长沙等地拓展。黑马祥生地产也大抵如此。


未来,这样的机会依然存在。对这类房企来说,重要的是研判好大势,对城市分析研究要十分充足,抓住细分市场!


04

胆子够大,路子够野的小房企也有机会

去年30亿的房企都在谋求冲500亿

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至于小房企,大部分要么被收购,要么直接倒闭,这是行业发展的必然。因为拿地门槛越来越高,融资渠道不断收紧,一般的中型房企(实力、品牌有限,财务成本高)都不具有抗周期的能力,更别说小房企了。不过,这并不意味着小房企就没有逆袭的机会了。


过去几年,很多以往的经验都失去了作用。沧海横流,方显英雄本色。君不见,多少曾经叱咤风云的房企,慢慢变得黯淡无光,甚至直接卖身了;而此前名不见经传的一些房企,一跃成为百强乃至50强。


例如华鸿嘉信,2013年的时候,其销售额只有15亿;2016年变成了210亿,是2013年的14倍!


再比如润和城集团,此前长沙市场上基本看不到它的影子。可是,2016年,其异军突起直接问鼎长沙本土房企的销冠(如果算上恒大、万科、保利等外来房企,润和城销售额排名第六),超越长沙当地根基深厚的长房集团和中建信和!


明源君注意到,润和城集团此前蛰居望城,其销售面积位列2016年长沙房企商品房销售面积第三名,意味着产品的性价比不错。



目前长沙也属于限购城市,处于一房难求的状态,如果润和城能够将这个速度可以保持下去的话,未来的规模依然值得期待。


与这几年崛起的浙系和闽系房企拥有便利的民间融资做弹药一样,这些小房企多半有自身的特殊资源,能够搞到土地,不是外来房企能够轻易绞杀的。而且老板有信心和魄力,这个市场还有得做。


事实也确实如此,按照目前的城市化增长速度,中国还有十几年的时间。


前不久,山东一房企的副总即告诉明源君,该公司前年只有10个亿左右,去年的销售额约30亿元,今年保守估计到80亿,冲刺百亿。根据老板的目标,2020年要冲500亿……有人可能会觉得这放卫星呢。但有目标总比坐吃等死好,梦想还是要有的,万一实现了呢?现在的不少准千亿房企,几年前也只有几十亿的规模而已。



还有一条路子是到海外去做房地产。像万达、复星等已经被严格限制,因为他们的投入的资本大动静大。可是,小房企问题就不大。东南亚那些小国,做房地产需要的资金量不大,几千万就能够干起来。明源君认识一小房企老总,已经跑到柬埔寨、越难等地去做开发,干得风风火火。这些地方的发展阶段中国早已过了,相当于按图索骥,做起来自然轻车熟路。而且客户多半是中国大陆的,不差钱!



作者:明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流,可添加作者微信:arunme


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